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解读商务部对外投资半年报告:哪些投资最敏感?房地产境外投资还有戏吗?

2017-12-18 09:38
来源:地产视界观

作者:周博通

7月17日,商务部合作司负责人介绍了2018年上半年我国对外投资合作有关情况。根据商务部宏观监测显示,2018年上半年,中国对外投资总体处于较为活跃的区间。

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据凤凰网房产了解,2018年上半年,我国境内投资者共对全球151个国家和地区的3617家境外企业进行了非金融类直接投资,累计实现投资571.8亿美元,同比增长18.7%。

与活跃的对外投资总体背景相比,房地产业、体育和娱乐业对外投资新增项目为0,对外投资主要流向租赁和商务服务业、制造业、采矿业以及批发和零售业。

强烈对比背后,所体现什么样的政策逻辑?

房地产对外投资“冰封”

据凤凰网房产了解,去年8月18日,国务院办公厅转发国家发展和改革委员会、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》(以下简称《指导意见》),《指导意见》明确指出,限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

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而2017年全年,我国境内投资者共对全球174个国家和地区的6236家境外企业新增非金融类直接投资,累计实现投资1200.8亿美元,同比下降29.4%。

从商务部数据不难看出,文件出台让上述敏感领域的海外投资直接踩下“刹车”,政策导向作用立竿见影。

值得注意的是,从去年下半年起,重点管控的房地产业、体育和娱乐业对外投资已经没有新增项目。这与今年上半年的情况一致。

事实上,中国政府曾经一度十分支持国内企业进行海外投资。2004年,商务部在《关于境外投资开办企业核准事项的规定》中表示,支持和鼓励有比较优势的各种所有制企业赴境外投资开办企业。

受这一政策的直接刺激,2005年中国对外直接投资额实现翻倍。2015年,中国跃升为全球第二大对外投资国。到“出海”禁令出台前的2016年,中国对外直接投资总额接近2000亿美元。

2017-12-18,发改委发言人在新闻发布会上指出,有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向,防范对外投资风险,建议有关企业审慎决策。而苏宁、万达等海外并购“大户”也在当月的央视节目中被点名批评。

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(数据来源:戴德梁行)

国家限制这些领域的境外投资,专业人士曾经分析主要原因有两个:一是包括房地产行业在内的这些领域整体来看估值存在虚高可能,过去几年的非理性投资引发泡沫的风险相对较高;二是这些领域的创新承载能力有限,与创新驱动发展理念契合度不高。但同时也有出于防范部分企业负债本币化,资产外币化的风险所做的政策考量。

融资也调控 海外通道全面封锁

一方面出海投资被严格限制,另一面,海外融资也在今年下半年以来开始收到严格关注。

日前,国家发展改革委表示,将限制房地产开发商对境外发债资金的用途,资金主要用于偿还到期债务,但不得投资境内外房地产项目。

发改委方面做了背景解释:注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。“这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,但申请备案登记的外债规模偏大,动辄五、六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱”。

事实上,随着国内对房企融资渠道收紧,部分房企开启了海外融资通道。根据中原地产统计的数据显示,截至2018年4月底,房地产企业海外资本市场融资数据达到233.2亿元,较去年同期的112.35亿美元上涨了107%。

国际评级机构穆迪指出,政策旨在控制开发商的债务杠杆及外汇风险。因为开发商过去5年主要通过举债为其业务发展融资,所以其债务杠杆有所上升。不过从实施过程中看,政策依然会对房企融资产生限制。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,加强企业外债风险管控力度,无疑会减少外债发行的规模,同时也会限制海外地产的投资,对于很多房企的境外融资将形成制约效应,接下来资金方面的压力会有所上升。

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